李舒 唐青林 黄绍宏

        阅读提示：在强制执行及破产财产处置实务中，当拟拍卖的标的物属于物理上可分但分别拍卖将导致其整体价值或使用价值被严重贬损的特殊财产（如成套设备、关联不动产、具有整体功能的动产组合等）时，法院能否将拍卖物分开拍卖？本文通过一则人民法院案例库发布的案例对该问题进行解答。

       裁判要旨

       执行程序中对于被执行人的多项财产在使用上不可分，或者分别拍卖可能严重减损拍卖标的价值的，在执行拍卖过程中应当根据标的物的实际情况采取合并拍卖方式进行处置。避免因分开拍卖人为增加拍卖财产的瑕疵，影响潜在竞买人的竞买意愿，导致流拍或不合理低价成交等严重损害拍卖物所有权人利益的情形发生。

       案情简介

        一、在陕⻄某担保公司与习某某、陕⻄某商贸公司、陕⻄某房地产公司、陕⻄某机械制造公司、梁某借款担保公证三案，⻄安中院在执行过程中查封了被执行人陕⻄某房地产公司名下某商贸中心B座1层的酒店大厅及4层、5层、6层不动产。

        二、⻄安中院查明，该商贸中心4层为商业，5层为酒店客服部，6层为酒店餐饮部，1层的酒店大厅及4层、5层、6层均有独立的不动产权证书;1层的酒店接待大厅有两部电梯可直达5层、6层;另有中央空调、电梯、扶梯等设施设备为酒店经营所使用。

       三、因⻄安中院在处置上述资产时将1层酒店大厅与4层、5层、6层分开拍卖，且在拍卖上述房产时未包括中央空调、电梯、自动扶梯等设施设备。陕⻄某房地产公司等向⻄安中院提出执行异议，主张涉案标的物1层酒店大厅、设备与5、6层房产在使用上不可分割，属于一个整体，分别拍卖会严重减损其价值，要求撤销拍卖。

       四、经⻄安中院执行异议、陕⻄省高级人⺠法院执行复议审查，均驳回陕⻄某房地产公司等的执行异议、复议请求。

       五、该公司不服，向最高人⺠法院申诉，最高人⺠法院于2021年12月20日作出(2021)最高法执监384号执行裁定:撤销执行异议、执行复议裁定，撤销⻄安中院相关拍卖行为。

       裁判要点及思路

       本案的争议焦点：分别拍卖可能严重减损价值的拍卖物，应如何处理？审理法院认为：

       1.《最高人⺠法院关于人⺠法院⺠事执行中拍卖、变卖财产的规定》第15条规定,拍卖的多项财产在使用上不可分，或者分别拍卖可能严重减损其价值的，应当合并拍卖。

       2.⻄安中院将使用上属于整体的房产及设施设备分为多个标的物进行强制处置，将严重减损执行财产的价值，人为增加了拍卖财产的瑕疵，直接影响潜在竞买人的竞买意愿，案涉不动产4、5、6层房屋两次拍卖流拍，与分开拍卖后财产存在的瑕疵有直接关联。⻄安中院实施的拍卖行为违反了上述司法解释关于应当合并拍卖的规定，且严重损害了申诉人的利益，应当撤销拍卖的情形。

       实务要点总结

       北京云亭律师事务所李舒律师、唐青林律师的专业律师团队办理和分析过大量本文涉及的法律问题，有丰富的实践经验。大量办案同时还总结办案经验出版了《云亭法律实务书系》，本文摘自该书系。该书系的作者全部是北京云亭律师事务所战斗在第一线的专业律师，具有深厚理论功底和丰富实践经验。该书系的选题和写作体例，均以实际发生的案例分析为主，力图从实践需要出发，为实践中经常遇到的疑难复杂法律问题，寻求最直接的解决方案。

       1.在执行程序启动前，建议委托专业评估机构对被执行人的财产进行全面评估，重点分析财产是否在使用上不可分或分开拍卖可能严重减损价值（如整体不动产或设备），并准备详细的评估报告提交法院；这有助于在拍卖初期就证明合并拍卖的必要性，避免因分开处置人为增加瑕疵，从而减少流拍风险并保护所有权人利益。

       2.在执行过程中，建议主动与执行法院沟通，及时提出合并拍卖的书面申请，并附上证据（如专家意见或市场分析）证明分开拍卖可能导致竞买意愿下降或低价成交。

      （我国并不是判例法国家，本文所引述分析的判例也不是指导性案例，对同类案件的审理和裁判中并无约束力。同时，尤其需要注意的是，司法实践中，每个案例的细节千差万别，切不可将本文裁判观点直接援引。北京云亭律师事务所执行业务部对不同案件裁判文书的梳理和研究，旨在为更多读者提供不同的研究角度和观察的视角，并不意味着北京云亭律师事务所执行业务部对本文案例裁判观点的认同和支持，也不意味着法院在处理类似案件时，对该等裁判规则必然应当援引或参照。）

       相关法律规定

       最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定(2020修正)

   第十五条　拍卖的多项财产在使用上不可分，或者分别拍卖可能严重减损其价值的，应当合并拍卖。

      《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》法释〔2016〕18号）

   第三十一条　当事人、利害关系人提出异议请求撤销网络司法拍卖，符合下列情形之一的，人民法院应当支持： （一）由于拍卖财产的文字说明、视频或者照片展示以及瑕疵说明严重失实，致使买受人产生重大误解，购买目的无法实现的，但拍卖时的技术水平不能发现或者已经就相关瑕疵以及责任承担予以公示说明的除外； （二）由于系统故障、病毒入侵、黑客攻击、数据错误等原因致使拍卖结果错误，严重损害当事人或者其他竞买人利益的；

（ 三）竞买人之间，竞买人与网络司法拍卖服务提供者之间恶意串通，损害当事人或者其他竞买人利益的； （四）买受人不具备法律、行政法规和司法解释规定的竞买资格的； （五）违法限制竞买人参加竞买或者对享有同等权利的竞买人规定不同竞买条件的； （六）其他严重违反网络司法拍卖程序且损害当事人或者竞买人利益的情形。

       法院判决

       以下是该案在判决书中“本院认为”部分就该问题的论述：

      《最高人⺠法院关于人⺠法院⺠事执行中拍卖、变卖财产的规定》第15条规定,拍卖的多项财产在使用上不可分，或者分别拍卖可能严重减损其价值的，应当合并拍卖。⻄安中院将使用上属于整体的房产及设施设备分为多个标的物进行强制处置，将严重减损执行财产的价值，人为增加了拍卖财产的瑕疵，直接影响潜在竞买人的竞买意愿，案涉不动产4、5、6层房屋两次拍卖流拍，与分开拍卖后财产存在的瑕疵有直接关联。⻄安中院实施的拍卖行为违反了上述司法解释关于应当合并拍卖的规定，且严重损害了申诉人的利益，属于《最高人⺠法院关于人⺠法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第21条规定、《最高人⺠法院关于人⺠法院网络司法拍卖若干问题的规定》第31条规定应当撤销拍卖的情形。

       案件来源

       人民法院案例库：2023-17-5-203-036

       陕⻄某担保公司与陕⻄某房地产公司、陕⻄某机械制造公司、习某某、陕⻄某商贸公司、梁某执行监督案【最高人⺠法院(2021)最高法执监384号】

       裁判规则一：案涉财产属整体承租土地，在使用上不可分，若不进行整体拍卖,可能严重减损其价值，且案涉资产经一拍、二拍均流拍。由此，法院对案涉土地进行整体评估拍卖，不属于明显超标的额执行。

       案例1:某公司、薛某等执行监督执行裁定书【最高人民法院(2023)最高法执监344号】

      最高法院认为：本案执行依据为已生效的民事调解书，被执行人理应积极主动履行生效法律文书确定的义务。本案执行过程中，申请执行人与被执行人双方共同选定评估机构对被执行人某公司、薛某承租的案涉土地承包经营权及其所有的资产进行整体评估。上述资产是被执行人某公司、薛某整体承租他人的土地，主要财产为土地承包经营权及其所有的地上附着物。《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第十五条规定：“拍卖的多项财产在使用上不可分，或者分别拍卖可能严重减损其价值的，应当合并拍卖。”案涉财产属整体承租土地，在使用上不可分，若不进行整体拍卖,可能严重减损其价值，且案涉资产经一拍、二拍均流拍。由此，银川中院对某公司、薛某上述财产进行整体评估拍卖，并无不当，不属于明显超标的额执行。

       裁判规则二：法院拍卖生产产区的房屋、土地等资产时，未查明产区内的道路、管线、机器等配套设备是否属于“分别拍卖可能严重减损其价值的”情形的，发回重审。

       案例2:某物资有限公司、某包装有限公司等借款合同纠纷执行复议执行裁定书【最高人民法院(2023)最高法执复19号】

       最高法院认为：根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第十五条的规定：“拍卖的多项财产在使用上不可分，或者分别拍卖可能严重减损其价值的，应当合并拍卖。”申诉人提出，抵押土地、房屋与投入形成的资产作为添附后形成的新的资产，已形成完整的纸制品生产厂区，在使用功能上无法分割；投入形成的资产主要是附着于土地之上的道路、管线、设施、设备，主要生产设备、成套污水处理设备需埋入地下数十米，均不可能实施搬迁、腾退等物理切割措施，必须完整使用才能最大程度保护财产的经济价值；对抵押土地及地上形成的所有附着物应作为整体，进行一并处置，以公平合理保护共有财产上的共有权利人某股份有限公司的合法权益。结合复议申请人上述复议理由，西藏高院未将机器设备及其配套设施一并评估拍卖，是否属于司法解释规定的“可能严重减损其价值的”情形，西藏高院未予考虑和查明，导致本案基本事实不清，故裁定发回重审。

       *此处北京云亭律师事务所，为作者完成文章时所在工作单位。　         来源: 法客帝国